Wer eine Wohnung oder Gewerbefläche vermietet, muss zahlreiche gesetzliche Vorgaben beachten. Nun plant die Bundesregierung weitere Änderungen am Mietrecht. Im Mittelpunkt stehen Indexmietverträge, möblierte Wohnungen, kurzzeitige Vermietungen und Kündigungen wegen Mietrückständen. Eine zusätzliche Klarstellung betrifft die Betriebskostenabrechnung bei Geschäftsräumen.
Für Vermieter könnten daraus neue Pflichten entstehen. Gleichzeitig sieht der Gesetzentwurf auch eine Vereinfachung bei kleineren Modernisierungsmaßnahmen vor.
Wichtig ist jedoch: Die geplanten Änderungen sind noch nicht endgültig beschlossen. Vermieter müssen ihre bestehenden Verträge daher nicht vorsorglich ändern. Dennoch lohnt es sich, die mögliche Entwicklung frühzeitig zu kennen.
Bei einer Indexmiete richtet sich die Entwicklung der Miete nach dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Steigt das allgemeine Preisniveau, kann auch die Miete entsprechend angepasst werden. Während Zeiten hoher Inflation können dadurch deutliche Mietsteigerungen entstehen.
Nach dem Gesetzentwurf sollen Indexmieterhöhungen künftig in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt werden. Steigt der Verbraucherpreisindex innerhalb eines Jahres um mehr als drei Prozent, soll der darüberliegende Anteil nur noch zur Hälfte berücksichtigt werden.
Ein vereinfachtes Beispiel:
Steigt der maßgebliche Index innerhalb eines Jahres um fünf Prozent, könnten die ersten drei Prozent vollständig berücksichtigt werden. Von den verbleibenden zwei Prozent würde nur die Hälfte einfließen. Die mögliche Indexsteigerung läge in diesem Beispiel somit bei vier Prozent.
Die geplante Begrenzung soll nicht automatisch in ganz Deutschland gelten. Sie würde nur Wohnungen in Gebieten betreffen, die von der jeweiligen Landesregierung durch Rechtsverordnung als angespannter Wohnungsmarkt bestimmt werden.
Für Vermieter bedeutet das: Sollte die Regelung beschlossen werden, müsste vor einer Indexmieterhöhung zusätzlich geprüft werden, ob die betreffende Wohnung in einem entsprechend ausgewiesenen Gebiet liegt.
Auch für die Vermietung möblierter Wohnungen sieht der Gesetzentwurf neue Regeln vor. Diese sollen insbesondere dort relevant werden, wo die Mietpreisbremse gilt. Bislang ist gesetzlich nicht eindeutig geregelt, wie hoch ein Möblierungszuschlag sein darf und wie er im Mietvertrag ausgewiesen werden muss.
Künftig soll ein Möblierungszuschlag als angemessen gelten, wenn er monatlich höchstens ein Prozent des geschätzten Zeitwertes der bereitgestellten Einrichtungsgegenstände beträgt.
Bei vollständig möbliertem Wohnraum soll außerdem vermutet werden, dass ein Zuschlag von bis zu zehn Prozent der für die unmöblierte Wohnung geschuldeten Miete angemessen ist. Diese Vermutung ist allerdings nicht mit einer starren Obergrenze für jeden Einzelfall gleichzusetzen. Maßgeblich bleiben unter anderem der Umfang, der Zustand und der Zeitwert der Einrichtung.
Vermieter sollen den Möblierungszuschlag künftig bereits vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert offenlegen. Wird diese Information nicht rechtzeitig erteilt, könnte die Wohnung bei der Prüfung der zulässigen Miethöhe zunächst als unmöbliert gelten.
Für Vermieter möblierter Wohnungen würde eine nachvollziehbare Dokumentation damit noch wichtiger. Sinnvoll wären insbesondere:
Für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, gelten teilweise andere mietrechtliche Vorschriften. In der Praxis besteht jedoch häufig Unsicherheit darüber, wann tatsächlich ein vorübergehender Wohnbedarf vorliegt.
Der Gesetzentwurf sieht deshalb grundsätzlich eine zeitliche Grenze von sechs Monaten vor. Ergibt sich erst nach Beginn des Mietverhältnisses ein längerer vorübergehender Bedarf, soll eine Verlängerung auf insgesamt bis zu acht Monate möglich sein.
Allein eine kurze Vertragslaufzeit reicht allerdings nicht aus. Es muss weiterhin ein besonderer, vorübergehender Wohnbedarf des Mieters bestehen, beispielsweise im Zusammenhang mit einem zeitlich begrenzten beruflichen Einsatz oder einer Ausbildung.
Für klassische, langfristig angelegte Mietverhältnisse könnte die Ausnahme nicht allein dadurch genutzt werden, dass der Vertrag auf wenige Monate befristet wird. Vermieter sollten den Grund für den vorübergehenden Bedarf deshalb nachvollziehbar im Mietvertrag dokumentieren.
Gerät ein Mieter mit seinen Zahlungen erheblich in Rückstand, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Werden die Mietschulden innerhalb der gesetzlichen Schonfrist vollständig ausgeglichen, kann eine fristlose Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam werden.
In der Praxis sprechen Vermieter häufig gleichzeitig eine fristlose und hilfsweise eine ordentliche Kündigung aus. Die spätere Zahlung der Rückstände beseitigt nach bisheriger Rechtslage grundsätzlich nur die fristlose Kündigung, nicht automatisch die ordentliche Kündigung.
Der Gesetzentwurf möchte den Mieterschutz an dieser Stelle ausweiten. Die vollständige Zahlung innerhalb der Schonfrist soll einmalig auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen können.
Für Vermieter könnte es dadurch schwieriger werden, ein Mietverhältnis nach erheblichen Zahlungsrückständen zu beenden, wenn die offenen Beträge rechtzeitig nachgezahlt werden. Andere Kündigungsgründe oder wiederholte Pflichtverletzungen müssten weiterhin gesondert betrachtet werden.
Nicht alle geplanten Änderungen führen zu zusätzlichen Einschränkungen. Bei kleineren Modernisierungsmaßnahmen soll das vereinfachte Verfahren für die anschließende Mieterhöhung ausgeweitet werden.
Die dafür maßgebliche Kostengrenze soll von 10.000 auf 20.000 Euro je Wohnung steigen. Damit könnten Vermieter das vereinfachte Verfahren künftig auch bei höheren Modernisierungskosten nutzen. Bei diesem Verfahren wird von den geltend gemachten Kosten pauschal ein Anteil für ersparte Erhaltungsmaßnahmen abgezogen. Dadurch kann die aufwendige Abgrenzung zwischen Modernisierung und gewöhnlicher Instandhaltung in bestimmten Fällen vereinfacht werden.
Ob das vereinfachte Verfahren im Einzelfall sinnvoll und zulässig ist, hängt von der konkreten Maßnahme und deren Kosten ab. Auch die gesetzlichen Begrenzungen einer Modernisierungsmieterhöhung bleiben zu beachten.
Auch für Geschäftsräume enthält der Gesetzentwurf eine Neuerung: Vermieter sollen die Belege einer Betriebskostenabrechnung künftig ausdrücklich digital bereitstellen können. Das kann die Abrechnung von Büros, Praxen, Ladenlokalen und anderen Gewerbeflächen vereinfachen.
Die weiteren geplanten Änderungen, etwa zu Indexmieten, Möblierungszuschlägen und Mietrückständen, betreffen grundsätzlich Wohnraum und gelten nicht automatisch für Gewerbemietverhältnisse.
Da das Gesetzgebungsverfahren noch nicht abgeschlossen ist, besteht derzeit kein Anlass, laufende Mietverträge vorsorglich zu ändern. Einzelne Regelungen können sich bis zur endgültigen Verabschiedung noch verändern.
Vermieter können dennoch prüfen, ob sie von den geplanten Änderungen betroffen wären:
Besonders bei neuen Verträgen empfiehlt es sich bereits heute, Miethöhe, Zuschläge, Befristungsgründe und überlassene Einrichtungsgegenstände eindeutig festzuhalten. Klare Vereinbarungen helfen, spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden.
Der Gesetzentwurf der Bundesregierung wurde am 1. Juli 2026 an den Deutschen Bundestag übermittelt. Das parlamentarische Verfahren ist noch nicht abgeschlossen.
Ein genauer Zeitpunkt für das Inkrafttreten steht daher noch nicht fest. Nach dem bisherigen Entwurf sollen einzelne Regelungen am Tag nach der Verkündung gelten. Die neuen Vorgaben für Kurzzeitvermietungen und Möblierungszuschläge sollen dagegen erst am ersten Tag des vierten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats in Kraft treten.
Bestehende Mietverträge sollen bei bestimmten Regelungen durch Übergangsvorschriften geschützt werden. Entscheidend wird jedoch die endgültig beschlossene Fassung des Gesetzes sein.
Die geplante Mietrechtsreform enthält mehrere konkrete Änderungen. Besonders Vermieter mit Indexmietverträgen, möblierten Wohnungen oder befristeten Mietverhältnissen könnten künftig zusätzliche Vorgaben beachten müssen.
Gleichzeitig soll die höhere Kostengrenze beim vereinfachten Modernisierungsverfahren private Vermieter entlasten. Der Gesetzentwurf enthält damit sowohl stärkere Mieterschutzregelungen als auch eine praktische Vereinfachung für Modernisierungen.
Noch besteht kein unmittelbarer Handlungsbedarf. Vermieter sollten das weitere Gesetzgebungsverfahren jedoch beobachten und neue Mietverträge sorgfältig dokumentieren. Sobald die endgültige Fassung beschlossen ist, empfiehlt sich eine Prüfung, ob bestehende Abläufe oder Vertragsvorlagen angepasst werden müssen.
KASA Immobilien begleitet Eigentümer und Vermieter in Leer, Ostfriesland und im Emsland bei der Vermietung, Bewertung und Vermarktung ihrer Immobilien.
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Quellen und weiterführende Informationen
Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand des Gesetzgebungsverfahrens vom 7. September 2026 wieder. Die dargestellten Änderungen sind noch nicht endgültig beschlossen und können sich im weiteren Verfahren verändern. Der Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.