Viele Eigentümer sind verunsichert, wenn es um die Zukunft ihrer Heizung geht. Muss eine funktionierende Öl-oder Gasheizung ausgetauscht werden? Darf künftig noch eine neue Gasheizung eingebaut werden? Und welche zusätzlichen Kosten entstehen für Vermieter?
Man fragt sich: „Müssen wir unsere Heizung jetzt möglichst schnell ersetzen?“
In vielen Fällen besteht jedoch kein unmittelbarer Handlungsdruck. Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz schafft mehr Wahlfreiheit, bringt aber zugleich neue Vorgaben und Kostenrisiken mit sich.
Bei uns erfahren Sie, was sich durch das neue Heizungsgesetz ändert, welche Regelungen für bestehende Heizungen gelten und worauf Eigentümer und Vermieter bei einem zukünftigen Heizungstausch achten sollten.
Eine funktionierende Heizung muss nicht vorsorglich ausgetauscht werden. Bestehende Öl-und Gasheizungen dürfen grundsätzlich weiterbetrieben und repariert werden.
Auch die bisherige pauschale Vorgabe, nach der neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden mussten, entfällt. Eigentümer sollen künftig wieder zwischen verschiedenen Lösungen wählen können. Dazu gehören unter anderem:
Die Entscheidung sollte dennoch nicht allein von den Anschaffungskosten abhängen. Betriebskosten, CO₂-Preis, verfügbare Energieträger und die kommunale Wärmeplanung können die Wirtschaftlichkeit einer Anlage über viele Jahre erheblich beeinflussen.
Neue Öl-und Gasheizungen bleiben möglich. Ab 2029 müssen sie jedoch mit einem zunehmenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe betrieben werden. Diese sogenannte „Bio-Treppe“ sieht nach dem vom Bundestag beschlossenen Modell folgende Stufen vor:
Heizungsgesetz
Für bestehende Öl- und Gasheizungen ist künftig ein schrittweise steigender Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe vorgesehen.
| Zeitpunkt | Vorgesehener Anteil |
|---|---|
| ab 2029 | mindestens 10 % |
| ab 2030 | mindestens 15 % |
| ab 2035 | mindestens 30 % |
| ab 2040 | mindestens 60 % |
| ab 2045 | vollständig klimaneutral |
Als klimafreundliche Brennstoffe kommen beispielsweise Biomethan, Bioöl oder biogenes Flüssiggas infrage. Hinzu kommt der steigende CO₂-Preis für fossile Energieträger. Eine neue Gas-oder Ölheizung kann deshalb in der Anschaffung attraktiv erscheinen, langfristig aber mit schwer kalkulierbaren Brennstoff-und Betriebskosten verbunden sein. Eigentümer sollten vor einem Austausch stets die Gesamtkosten über die voraussichtliche Nutzungsdauer vergleichen.
Für Vermieter enthält die Neuregelung zusätzliche finanzielle Verpflichtungen, wenn in einem bestehenden Wohngebäude eine neue fossile Heizung eingebaut wird.
Nach den beschlossenen Regelungen sollen Mieter ab 2028 nur noch die Hälfte der anfallenden Netzentgelte und des CO₂-Preises tragen. Die andere Hälfte verbleibt beim Vermieter. Ab 2029 sollen Vermieter außerdem an den Mehrkosten der vorgeschriebenen biogenen Brennstoffe beteiligt werden. Die Beteiligung bezieht sich auf maximal 30 Prozent des insgesamt verbrauchten Brennstoffs.
Damit gewinnt die Wahl der Heiztechnik auch mietwirtschaftlich an Bedeutung. Eine zunächst preiswerte fossile Anlage kann für Vermieter dauerhaft zusätzliche, nicht vollständig umlagefähige Kosten verursachen.
Vor der Investition sollten deshalb mindestens folgende Punkte geprüft werden:
Wie alt und energieeffizient ist das Gebäude?
•Welche Vorlauftemperatur benötigt das Heizsystem?
•Ist eine Wärmepumpe technisch und wirtschaftlich sinnvoll?
•Ist künftig ein Anschluss an ein Wärmenetz geplant?
•Welche Kosten können auf die Mieter umgelegt werden?
•Welche Förderprogramme stehen zur Verfügung?
•Wie wirken sich die Maßnahmen auf Vermietbarkeit und Immobilienwert aus?
•Die kommunale Wärmeplanung bleibt wichtig
Trotz der größeren Wahlfreiheit bleibt die kommunale Wärmeplanung ein entscheidender Orientierungspunkt. Sie soll zeigen, in welchen Gebieten künftig beispielsweise Fernwärme oder möglicherweise ein Wasserstoffnetz zur Verfügung stehen könnte.
Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern sollen ihre Wärmeplanung bis Mitte 2026 vorlegen. Kleinere Städte und Gemeinden haben grundsätzlich bis Mitte 2028 Zeit. Für Eigentümer in Ostfriesland und im Emsland bedeutet das: Vor einer größeren Heizungsinvestition lohnt sich der Blick auf die Planungen der jeweiligen Kommune.
Wer heute eine neue Anlage einbaut, ohne die örtliche Wärmeplanung zu berücksichtigen, riskiert möglicherweise eine technisch oder wirtschaftlich ungünstige Entscheidung.
Der energetische Zustand eines Hauses spielt bei Verkauf und Vermietung eine zunehmend wichtige Rolle. Kaufinteressenten achten nicht nur auf Lage, Wohnfläche und Ausstattung, sondern immer stärker auch auf den Energieverbrauch und absehbare Modernisierungskosten.
Eine moderne, wirtschaftlich betriebene Heizung kann deshalb:
•die laufenden Kosten senken,
•die Vermietbarkeit verbessern,
•die Attraktivität für Kaufinteressenten erhöhen und
•zur langfristigen Wertstabilität der Immobilie beitragen.
•Umgekehrt kann eine ältere oder langfristig kostenintensive Heizungsanlage zu Preisabschlägen führen.
Das gilt besonders dann, wenn zusätzlich Sanierungen an Dach, Fenstern oder Gebäudehülle notwendig sind.
Jetzt austauschen oder zunächst abwarten?
Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht. Läuft die vorhandene Heizung zuverlässig, besteht meist kein Anlass für einen überstürzten Austausch. Steht ohnehin eine Erneuerung bevor, sollte diese jedoch sorgfältig vorbereitet werden.
Sinnvoll ist eine abgestimmte Betrachtung von Heizungsanlage, Gebäudezustand, Wärmeplanung, Fördermöglichkeiten und geplanter Haltedauer. Wer seine Immobilie in den kommenden Jahren verkaufen möchte, kann andere Prioritäten setzen als ein Eigentümer, der das Gebäude langfristig selbst nutzen oder vermieten will.
Das neue Heizungsgesetz nimmt Eigentümern einen Teil des bisherigen Handlungsdrucks. Die pauschale 65-Prozent-Vorgabe entfällt, und auch Öl-und Gasheizungen bleiben grundsätzlich möglich.
Diese Freiheit sollte jedoch nicht mit langfristiger Kostensicherheit verwechselt werden. Steigende CO₂-Kosten, die vorgeschriebene Beimischung klimafreundlicher Brennstoffe und die zusätzlichen Belastungen für Vermieter können fossile Heizsysteme auf Dauer verteuern.
Eine Heizungsentscheidung sollte daher immer zur Immobilie, zum Standort und zur persönlichen Zukunftsplanung passen. KASA Immobilien begleitet Eigentümer in Ostfriesland und im Emsland bei allen Fragen rund um den Wert, die Vermietung und den Verkauf ihrer Immobilie.
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